Pinel
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La loi Pinel en 2022

Caractéristiques
  1. Le bien immobilier doit être acheté neuf ou en VEFA dans une zone éligible (A, A bis ou B1)
  2. Vous devez choisir un appartement neuf situé au sein d’un bâtiment d’habitation collectif, qui respecte les normes énergétiques en vigueur
  3. Le logement doit être loué vide (non meublé) comme habitation principale du locataire.
  4. Il doit être loué au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble ou après son acquisition.
  5. La durée minimale de l’engagement de location est de 6 ans



Plafonds d’investissement

Vous devez respecter un plafond global de 300 000 € et de 5 500 € / m2 de surface habitable pour 2 investissements immobiliers locatifs en loi Pinel maximum par an

Plafonds de loyers

Plafonds de loyer mensuel, par m², charges non comprises, pour les baux conclus en métropole

Avantages fiscaux
Engagement sur 6 ans :
  1. Période initiale de 6 ans : 12% soit 2% par an (base : prix acquisition + frais de notaire)
  2. 1ère Prolongation de 3 ans possible : 6% soit 2% par an
  3. 2ème Prolongation de 3 ans possible : 3% soit 1% par an
Engagement sur 9 ans :
  1. Période initiale de 9 ans : 18% soit 2% par an (base : prix acquisition + frais de notaire)
  2. Prolongation de 3 ans possible : 3% soit 1% par an

Particularités : le plafonnement

Le plafonnement global des avantages fiscaux (niches fiscales) consiste à limiter le montant des avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier chaque année pour le calcul de l’impôt sur le revenu.

Pour l’imposition 2022 de vos revenus de 2021, le total de vos avantages fiscaux ne peut pas vous procurer une diminution du montant de l’impôt dû supérieure à 10 000 €.

Exemple : Pour un foyer fiscal: Ensemble de personnes remplissant une seule déclaration de revenus (exemple : époux, épouse et enfants à charge) qui bénéficie d’un crédit d’impôt pour emploi à domicile de 6 000 € et d’une réduction d’impôt pour investissement locatif Pinel de 5 000 €.

6 000 € + 5 000 € = 11 000 €.

Le montant dépasse la limite de plafonnement global. Votre avantage fiscal est donc limité à 10 000 €.

Frais d’acquisition réduits

Les frais de notaire seront réduits en cas d’acquisitions de logements neufs ; ces frais représentent 2 à 3 % du prix de vente.

L’article 257, I.-2. 2 2° du Code général des impôts donne une définition très précise du logement neuf. Il s’agira essentiellement de logements cédés par le promoteur-constructeur, soit en état futur d’achèvement autrement appelées « vente sur plan », soit tout juste achevés et n’ayant pas encore été habités. Dans ce cas, le vendeur se trouvant être un assujetti à la TVA, le prix de vente est stipulé TTC. Ainsi, les frais de notaire sont moins élevés car ils se limitent à la taxe de publicité foncière et aux émoluments du notaire.

Qualité de construction (normes, performances énergétiques…)

Norme RT 2012

Pleinement applicable depuis le 1er janvier 2013, la réglementation thermique 2012 s’impose à toutes les nouvelles constructions. Elle comporte, par rapport à la RT 2005, trois exigences principales qui contribuent à renforcer l’efficacité énergétique des bâtiments :

1. Consommation d’énergie primaire (CeP)

La RT 2012 fixe, pour chaque nouveau bâtiment, une limite maximale de consommation d’énergie primaire évaluée à 50 kWh/m²/an, soit un niveau deux à trois fois moins élevé que les critères précédemment retenus par la RT 2005. Ce chiffre s’entend comme la consommation cumulée du système de chauffage, de l’eau chaude, de la climatisation, des auxiliaires et de l’éclairage. Attention toutefois : la limite tolérée varie selon la situation géographique du bien (jusqu’à 40 kWh au sud du pays, contre 65 kWh dans l’Est), l’altitude et la superficie totale.

2. Besoin bioclimatique (Bbio)

Le besoin bioclimatique permet de mesurer la qualité générale de conception d’un bâtiment, en s’intéressant à la performance énergétique des principales composantes du bâti, dont par exemple la prise en compte de la lumière naturelle, l’utilisation d’isolants modernes et efficaces, le traitement de tous les ponts thermiques, etc… Le Bbio de chaque bâtiment est plafonné, ce qui contraint l’architecte à pleinement intégrer les problématiques environnementales.

3. Température intérieure de consigne (Tic)

La réglementation thermique 2012 s’intéresse par ailleurs au confort de l’habitat en cas de fortes températures, afin d’éviter que les bâtiments très isolés ne se muent en étuves. A ce titre, la « température intérieure de consigne » est un indicateur qui exige une température intérieure ne dépassant pas 26°c après cinq journées consécutives de grosses chaleurs. Le respect de ce critère passe, là encore, par une conception intelligente du bâti, alliée à une ventilation peu gourmande mais performante.

Evolution de la loi Pinel à partir de 2023

Pinel « Classique »

La loi de finances à prorogé jusqu’en 2024 la réduction d’impôt, mais a réduit le taux global de la réduction d’impôt pour les investissements réalisés en 2023 et 2024 à savoir :

  • 2022 : 12%, 18% et 21%
  • 2023 : 10.5%,15% et 7.5%
  • 2024 : 9%, 12% et 14%
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202212%18%21%
202310,5%15%7,5%
20249%12%14%
« Pinel + » ou super Pinel

Pour que votre investissement immobilier locatif soit éligible au « Pinel Plus », votre appartement neuf devra respecter des critères relatifs à la qualité d’usage d’une part, et des critères relatifs à la qualité environnementale d’autre part.

Pour prétendre à la défiscalisation en « Pinel + », votre bien immobilier neuf devra :

Qualité d’usage :
  1. Respecter une surface habitable minimum de 28 m2 pour un studio, 45 m2 pour un 2 pièces, 62 m2 pour un 3 pièces, 79 m2 pour un 4 pièces et 96 m2 pour un 5 pièces.
  2. Disposer d’espaces extérieurs privatifs ou à jouissance privative d’au moins 3 m2 pour un studio ou un 2 pièces, 5 m2 pour un 3 pièces, 7 m2 pour un 4 pièces et 9 m2 pour un 5 pièces.
  3. Avoir une ouverture sur l’extérieur de type fenêtre ou porte-fenêtre sur au moins 2 façades à l’orientation différente à partir du 3 pièces.
Qualité environnementale :

Les critères environnementaux varient selon la date d’achat de votre appartement neuf ou de dépôt du permis de construire.

Les biens immobiliers neufs acquis en 2023 devront atteindre les seuils de la norme RE 2020 qui entreront en vigueur en 2025.

Les logements neufs acquis en 2024 devront également respecter ce critère et atteindre la classe A du diagnostic de performance énergétique.

Les biens immobiliers neufs acquis en 2023 et 2024 dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022 (date d’entrée en vigueur de la RE 2020) bénéficient d’une dérogation et doivent : Respecter les critères du label « Energie Positive et Réduction Carbone » (E+C-) et atteindre la classe A du DPE.

Sources : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F752, https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F12, https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151